Flachdachsanierung Stuttgart – mittlerer Preis 217 € je m²

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Wir sanieren Flachdächer in Stuttgart, auf Bungalows und Anbauten ebenso wie auf Garagen, Hinterhäusern und Mehrfamilienhäusern. Was eine vollständige Erneuerung kostet, hat das DACHMAGAZIN an 73 Angeboten aus 19 Betrieben ausgewertet. Der Median lag bei 217 € je m² Dachfläche inklusive Umsatzsteuer, Stand August 2026. Enthalten waren Abtrag und Entsorgung der alten Schichten, neue Dämmung, neue Abdichtung und die Anschlüsse.

Der Median ist der Wert in der Mitte; die eine Hälfte der Angebote lag darunter, die andere darüber. Die mittlere Hälfte reichte von 128 bis 323 € je m². Wo Ihr Dach in dieser Spanne liegt, hängt von Fläche, Dämmdicke, Zahl der Anschlüsse und dem Zugang zum Dach ab.

In Stuttgart gehört das Flachdach zur Baugeschichte. Bei der Werkbundausstellung 1927 am Weißenhof war es die einzige Vorgabe, an die sich alle Architekten halten mussten. Am Marktplatz ersetzten die Neubauten nach dem Altstadtwettbewerb von 1946 die giebelständigen Steildächer durch flache Dächer.

Woran Sie erkennen, dass ein Flachdach saniert werden muss

Ein Flachdach muss saniert werden, wenn Wasser durch die Abdichtung in die Dämmung oder bis in die Decke darunter gelangt. Oft zeigt sich das zuerst an einzelnen Stellen, lange bevor ein großer Fleck entsteht. Typische Zeichen sind:

Die Abdichtung wirft Blasen oder Falten, die beim Darauftreten nachgeben.
An Wand, Dachrand oder Lichtkuppel haben sich Nähte geöffnet oder Risse gebildet.
In den Ecken wachsen Moos und Gras, weil dort lange Wasser steht.
Abläufe setzen sich zu, und bei Regen läuft Wasser über den Dachrand.
An der Decke darunter zeigen sich feuchte Flecken oder Stockflecken.

Auch das Alter gibt einen Hinweis. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) setzt für Flachdachabdichtungen 30 Jahre an, wenn Lagen, Dicke und Gefälle der Norm DIN 18531-3 entsprechen. Für Bahnen, die diese Norm nicht erfüllen, rechnet es mit 15 Jahren. Beides sind Planungswerte für Lebenszyklusrechnungen und keine Zusage für ein einzelnes Dach.

Federt die Dachfläche beim Begehen, steht häufig Wasser in der Dämmung. Nasse Dämmung trocknet unter einer dichten Abdichtung kaum noch aus und verliert ihre Wirkung. Ob das bei Ihrem Dach so ist, klären wir mit einer Probeöffnung, bei der wir die Abdichtung an einer Stelle aufschneiden und danach wieder schließen.

Flachdach in der Sanierung mit grauen Dämmplatten, heller Kunststoffbahn und Lichtkuppel

Bitumen, Kunststoffbahn oder Flüssigkunststoff: welche Abdichtung passt?

Nach den Werten des BBSR halten alle drei Abdichtungen gleich lange, nämlich 30 Jahre bei normgerechter Ausführung. Welche zu Ihrem Dach passt, entscheiden deshalb Untergrund, Form des Dachs und das, was später darauf kommen soll.

Bitumenbahnen

Bitumenbahnen werden in zwei Lagen verlegt und mit der Flamme verschweißt oder kalt verklebt. Sie passen auf fast jeden Untergrund und lassen sich bei späteren Arbeiten am Dach gut ausbessern. Liegen sie unter einer Dämmschicht, einer Kiesschicht oder einer extensiven Begrünung, setzt das BBSR 35 Jahre an. Wie Schweißbahn, Kaltselbstklebebahn und beschieferte Oberlage zusammenwirken, steht auf der Seite zum Bitumendach für Garagen und Anbauten.

Kunststoff- und Elastomerbahnen

Zu diesen Bahnen gehören EPDM, ein synthetischer Kautschuk, und FPO, eine Bahn aus Polyolefinen. Sie werden meist in einer Lage verlegt, die Nähte werden mit Heißluft verschweißt oder verklebt. Solche Bahnen passen auf große, wenig gegliederte Flächen und dorthin, wo ohne offene Flamme gearbeitet werden soll. Liegen sie unter der Dämmung, wie beim Umkehrdach, rechnet das BBSR mit 40 Jahren.

Flüssigkunststoff

Flüssigkunststoff wird mit einem Vlies in mehreren Schichten aufgetragen und härtet zu einer Fläche ohne Nähte aus. Er passt dort, wo viele Durchdringungen, Ecken und Anschlüsse auf kleinem Raum liegen, etwa an Lichtkuppeln, Geländerstützen und Türschwellen. Häufig wird die Fläche mit Bahnen abgedichtet und nur diese Details mit Flüssigkunststoff.

Abdichtung	Verlegung	passt, wenn	Nutzungsdauer laut BBSR
Bitumenbahnen	zwei Lagen, verschweißt oder kalt verklebt	der Untergrund uneben ist oder später ausgebessert werden soll	30 Jahre; unter Dämmung, Kies oder extensiver Begrünung 35 Jahre
Kunststoff- und Elastomerbahnen (EPDM, FPO)	meist eine Lage, Nähte verschweißt oder verklebt	die Fläche groß und wenig gegliedert ist oder keine Flamme eingesetzt werden soll	30 Jahre; unter der Dämmung 40 Jahre
Flüssigkunststoff	mehrere Schichten mit Vlies, ohne Nähte	viele Anschlüsse und Durchdringungen auf kleiner Fläche liegen	30 Jahre
Bahnen, die DIN 18531-3 nicht entsprechen	–	–	15 Jahre

Nutzungsdauern: BBSR, Nutzungsdauern von Bauteilen, Stand 13.03.2026. Planungswerte bei Lagenzahl, Dicke und Gefälle nach DIN 18531-3, keine Aussage zur Gewährleistung.

Länger als 30 Jahre halten Bahnen nach diesen Werten vor allem dann, wenn Dämmung, Kies oder Begrünung sie abdecken. Soll das Dach begrünt werden, muss die oberste Lage wurzelfest sein. Für eine Terrasse auf dem Flachdach planen wir die Abdichtung so, dass sie geschützt unter dem Belag liegt.

Was kostet eine Flachdachsanierung in Stuttgart?

Eine vollständige Flachdachsanierung kostet im Median 217 € je m² inklusive Umsatzsteuer. Je nach Größe des Dachs lag der Median der ausgewerteten Angebote zwischen 157 und 276 € je m².

Dachgröße	Median je m²	Median für das ganze Dach	Spanne der Angebote
bis 50 m², oft Garagen	157 € je m²	4.249 € je Dach	mittlere Hälfte 2.457 bis 8.574 € je Dach
50 bis 150 m²	276 € je m²	20.194 € je Dach	9.061 bis 35.946 € je Dach
über 150 m²	166 € je m²	39.918 € je Dach	28.241 bis 52.932 € je Dach
alle Größen	217 € je m²	–	mittlere Hälfte 128 bis 323 € je m²

Orientierungswerte aus der Angebotsauswertung des DACHMAGAZINS (73 Angebote aus 19 Betrieben, Stand 08/2026), inklusive Umsatzsteuer. Was Ihr Dach kostet, steht verbindlich im schriftlichen Angebot, mit Endpreis inklusive 19 % Umsatzsteuer.

Kleine Dächer bis 50 m² liegen je m² am niedrigsten, weil es oft Garagen sind, bei denen nur die Abdichtung erneuert wird und keine Dämmpflicht greift. Am teuersten je m² waren Dächer mittlerer Größe zwischen 50 und 150 m². Für das Erneuern der Abdichtung allein, ohne Dämmung und Unterbau, nennen Kostenportale 25 bis 70 € je m², ohne Angabe der Umsatzsteuer.

Beispiel. Ein Bungalow aus den 1970er Jahren hat ein Flachdach zwischen 50 und 150 m² über den Wohnräumen. Die alte Bitumenabdichtung hat Blasen, und an der Probeöffnung ist die Dämmung feucht. Deshalb wird bis auf die Decke abgetragen, neu gedämmt und zweilagig abgedichtet, dazu kommen Dachrand, Lichtkuppel und Abläufe. Für Dächer dieser Größe lag der Median der ausgewerteten Angebote bei 20.194 €, die Spanne reichte von 9.061 bis 35.946 € inklusive Umsatzsteuer. Wo Ihr Bungalow darin liegt, steht nach dem Termin in unserem schriftlichen Angebot.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 01579 2467391

Muss das Flachdach bei der Sanierung gedämmt werden?

Wer über beheizten Räumen die Abdichtung eines Flachdachs ersetzt, muss in der Regel auch dämmen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) verlangt dann einen U-Wert von höchstens 0,20 W/(m²K) (§ 36 und Anlage 7 Nr. 5c GModG). Der U-Wert beschreibt, wie viel Wärme durch ein Bauteil nach außen geht. Je kleiner er ist, desto besser ist das Dach gedämmt.

Ausgenommen sind Arbeiten, bei denen höchstens 10 % der Dachfläche erneuert werden. Ausgenommen ist auch ein Dach, das nach dem 31.12.1983 nach den damaligen Regeln zur Energieeinsparung gebaut oder erneuert wurde. Über einer unbeheizten Garage gilt die Anforderung nicht, weil das Gesetz nur Bauteile beheizter Räume erfasst.

Mit der neuen Dämmung wird der Aufbau höher. Dachrand, Wandanschlüsse und die Schwelle einer Dachterrassentür müssen dann angehoben werden, und das planen wir vor dem Angebot ein. Nach der Arbeit stellen wir Ihnen die Unternehmererklärung aus, die Sie mindestens 10 Jahre aufbewahren (§ 96 GModG).

Mann von hinten im Vorgarten vor dem frisch sanierten Dach eines Einfamilienhauses im Herbst

Photovoltaik-Pflicht bei neuer Abdichtung

Wer in Baden-Württemberg die Abdichtung eines Flachdachs vollständig erneuert, muss eine Photovoltaikanlage einplanen. Das gilt für Arbeiten mit Baubeginn ab dem 01.01.2023, wenn mindestens 20 m² zusammenhängende, geeignete Dachfläche vorhanden sind. Als Flachdach zählt dabei jedes Dach bis 20° Neigung, und belegt werden müssen 60 % der geeigneten Fläche.

Die Reparatur einzelner Stellen und die Behebung eines Sturmschadens lösen die Pflicht nicht aus. Wann eine Befreiung möglich ist und wie der Nachweis läuft, erklärt der Ratgeber zur Photovoltaik-Pflicht bei der Dachsanierung. Wir planen Halterungen und Durchdringungen für die Anlage gleich mit, damit die neue Abdichtung später nicht wieder geöffnet werden muss.

Statt Kies kann auf das sanierte Dach auch eine Begrünung kommen, wenn die Statik das Gewicht trägt. Ein begrüntes Dach mit mindestens 6 cm Substrat zählt in Stuttgart auf Antrag nur zur Hälfte für die Niederschlagswassergebühr von 0,76 € je m². Den Zuschuss aus dem städtischen Grünprogramm und seine Bedingungen beschreiben wir bei der Dachbegrünung in Stuttgart.

Schreibtisch mit Ordner, leerer Mappe, Kaffeetasse und kleinem Holzhaus mit rotem Dach

Wohin das Wasser bei Starkregen läuft

Für Starkregen planen wir neben den Abläufen einen Notüberlauf ein. Das ist eine zweite Öffnung im Dachrand, über die Wasser abfließt, wenn die Abläufe es nicht mehr fassen. Bei jeder Sanierung prüfen wir, ob es diesen Überlauf gibt und wohin er entwässert.

Die Stadt Stuttgart spricht von extrem heftigem Starkregen, wenn mehr als 40 l/m² in einer Stunde fallen. Am 28.06.2021 maß die Station am Schnarrenberg 42 l/m² in einer Stunde. Die Kanäle der Stadtentwässerung sind auf Regen ausgelegt, der alle 2 bis 5 Jahre vorkommt; gegen seltenere Ereignisse muss sich der Eigentümer selbst schützen.

Nach der Flachdachrichtlinie werden flache Dächer in der Regel mit 2 % Gefälle geplant. Wird bei der Sanierung neu gedämmt, legen wir das Gefälle meist in die Dämmung, mit Platten, die zu den Abläufen hin dünner werden.

So läuft die Sanierung Ihres Flachdachs ab

Eine Flachdachsanierung beginnt mit dem Termin am Dach und endet mit der Abnahme und den Unterlagen für Sie. Dazwischen liegen diese Schritte:

Wir sehen uns Dachfläche, Dachrand, Abläufe und die Decke von unten an und machen, wo nötig, eine Probeöffnung.
Im schriftlichen Angebot stehen Dämmdicke, U-Wert, Abdichtung und alle Anschlüsse mit ihrer Menge.
Wir tragen die alte Abdichtung und die nasse Dämmung ab und entsorgen beides getrennt.
Auf die Decke kommt eine Dampfsperre, darauf die Dämmung mit Gefälle zu den Abläufen.
Die neue Abdichtung wird verlegt und an Dachrand, Wänden und Lichtkuppeln hochgeführt.
Wir setzen Randabdeckung und Bleche als Flaschnerarbeit und nehmen das Dach danach gemeinsam mit Ihnen ab.

Wie lange die Arbeiten dauern, hängt von Fläche, Wetter und Zugang ab, und die Zeit nennen wir Ihnen im Angebot. Bei Regen wird nicht abgedichtet, deshalb schützen wir offene Flächen über Nacht mit Planen.

Wer außer uns am Flachdach arbeitet

Soll das Dach eine Terrasse oder eine Begrünung tragen, rechnet ein Tragwerksplaner nach, ob die Decke das Gewicht aufnimmt. Wir bringen ihn zum Termin dazu oder stimmen uns mit Ihrem Planer ab. Die Photovoltaikanlage montiert und schließt ein Elektro- oder Solarbetrieb an, und wir bereiten Unterkonstruktion, Durchdringungen und Anschlüsse am Dach vor.

Mehr zu Kosten, Reparatur und Flachdächern in Vaihingen

Wie sich der Preis eines Flachdachs aus einzelnen Posten zusammensetzt, rechnet der Ratgeber zu den Kosten einer Flachdachsanierung an Beispielen vor. Ist nur eine Naht oder ein Anschluss undicht, genügt oft eine Reparatur am Dach. Am Universitätscampus in Vaihingen stehen mehrere Kulturdenkmale mit Flachdach, darunter der Hörsaalkomplex NWZ mit seinem abgestuften Dach.

Fotos der Abdichtung reichen für den Anfang

Am meisten helfen uns vor dem Termin Fotos der Dachfläche, der Anschlüsse am Dachrand und der Abläufe. Hat die Decke darunter Flecken, schicken Sie davon ebenfalls ein Bild. Schicken Sie die Fotos an kontakt@ihr-dachdecker-stuttgart.de, oder rufen Sie uns unter 01579 2467391 an. Sie können auch das Anfrageformular nutzen, dann melden wir uns am nächsten Werktag mit einem Terminvorschlag. Der erste Termin bei Ihnen am Dach kostet nichts.

Häufige Fragen

Was kostet eine Flachdachsanierung je Quadratmeter?

Wird ein Flachdach mit Dämmung, Abdichtung und Anschlüssen vollständig erneuert, lag der Median aus 73 ausgewerteten Angeboten bei 217 € je m² inklusive Umsatzsteuer. Die mittlere Hälfte der Angebote reichte von 128 bis 323 € je m², Stand August 2026.

Kann ich bei einem Flachdach nur die Abdichtung erneuern lassen?

Über einer unbeheizten Garage ist das möglich, Kostenportale nennen dafür 25 bis 70 € je m² ohne Angabe der Umsatzsteuer. Über beheizten Räumen verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz beim Ersatz der Abdichtung in der Regel auch eine Dämmung.

Wann muss ein Flachdach bei der Sanierung gedämmt werden?

Sobald über beheizten Räumen die Abdichtung ersetzt wird, muss das Dach einen U-Wert von höchstens 0,20 W/(m²K) erreichen. Ausgenommen sind Arbeiten an höchstens 10 % der Dachfläche und Dächer, die nach dem 31.12.1983 nach Energiesparrecht gebaut oder erneuert wurden.

Wie lange hält eine Flachdachabdichtung?

Das BBSR setzt für Bitumen-, Kunststoff- und Elastomerbahnen und für Flüssigkunststoff 30 Jahre an, wenn Lagen, Dicke und Gefälle der DIN 18531-3 entsprechen. Für Bahnen, die diese Norm nicht erfüllen, rechnet es mit 15 Jahren. Wie lange Ihr Dach tatsächlich dicht bleibt, hängt auch von Anschlüssen und Wartung ab.

Ist EPDM oder Bitumen besser für mein Flachdach?

Bei normgerechter Ausführung setzt das BBSR für beide 30 Jahre an. Bitumenbahnen passen gut auf unebene Untergründe und lassen sich leicht ausbessern, EPDM passt auf große, wenig gegliederte Flächen und dorthin, wo ohne Flamme gearbeitet werden soll. Welche Bahn wir empfehlen, sagen wir nach dem Termin am Dach.

Sind Pfützen auf dem Flachdach ein Mangel?

Pfützen sind nicht von vornherein ein Mangel. Flachdächer werden nach der Flachdachrichtlinie in der Regel mit 2 % Gefälle geplant, und laut Fachpresse gelten Pfützen bei weniger als 5 % Gefälle als normal. Bedenklich wird es, wenn Wasser dauerhaft an Nähten oder Anschlüssen steht.

Muss auf mein Flachdach nach der Sanierung eine Photovoltaikanlage?

In Baden-Württemberg ja, wenn die Abdichtung vollständig erneuert wird und mindestens 20 m² zusammenhängende Fläche geeignet sind. Belegt werden müssen dann 60 % der geeigneten Fläche. Machen Kosten etwa für Statik oder Netzanschluss mehr als 70 % der übrigen Kosten der Anlage aus, kann man spätestens 2 Monate vor Baubeginn eine Befreiung beantragen.

Woran erkenne ich, dass Wasser in der Dämmung meines Flachdachs steht?

Typisch sind eine Dachfläche, die beim Begehen federt, Blasen in der Abdichtung und feuchte Stellen an der Decke darunter. Sicher ist es erst nach einer Probeöffnung, bei der wir die Abdichtung an einer Stelle öffnen und die Dämmung prüfen.

Was bekomme ich nach der Flachdachsanierung schriftlich?

Wird über beheizten Räumen gedämmt, erhalten Sie neben der Rechnung eine Unternehmererklärung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Sie bestätigt, dass das erneuerte Dach die Anforderungen des Gesetzes erfüllt. Diese Erklärung müssen Sie mindestens 10 Jahre aufbewahren und auf Verlangen der Behörde vorlegen.

Braucht mein Flachdach einen Notüberlauf?

Ein Dach mit Abläufen in der Fläche braucht einen Weg für das Wasser, wenn ein Ablauf verstopft oder ein Starkregen mehr bringt, als er fasst. Deshalb prüfen wir bei jeder Sanierung, ob ein Notüberlauf im Dachrand vorhanden ist, und setzen ihn sonst neu.

Frau im Garten telefoniert und schaut auf das Satteldach ihres Einfamilienhauses

Unverbindlich, Rückmeldung am nächsten Werktag

Ihr Dach in Stuttgart

Schreiben Sie kurz, was am Dach ansteht, oder rufen Sie an. Wir melden uns am nächsten Werktag und machen einen Termin, bei dem wir uns das Dach ansehen — Rückmeldung am nächsten Werktag.

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